貸付用不動産の相続税評価が厳格化 ─ 2027年1月以降の相続から「5年ルール」適用

2026年度税制改正により、相続開始前5年以内に取得または新築した貸付用不動産については、路線価・固定資産税評価額による評価が認められなくなります。2027年1月1日以後の相続・贈与から適用されるため、不動産を活用した相続税対策を検討されている方は早急に内容を確認する必要があります。

改正の概要：「5年ルール」とは

これまで、相続が発生した場合の貸付用不動産（アパート・マンション等）の評価は、時価よりも大幅に低い路線価や固定資産税評価額を用いることができました。このため「相続直前に不動産を購入して相続税を圧縮する」という節税スキームが広く活用されてきました。

2026年度税制改正（令和8年度改正）では、この手法に歯止めをかけるため、以下のルールが新設されます。

具体的な影響

• 節税効果が大幅に低下：路線価評価では時価の7〜8割程度に抑えられていた評価額が、時価ベースの評価となることで課税対象額が増加します。
• 既存の対策スキームの見直しが必要：すでに「相続対策として不動産を購入した」または「購入を検討中」の方は、5年以内の取得かどうかを確認した上で対策を再検討する必要があります。
• 5年超の不動産は従来どおり：相続開始前5年を超えて保有している貸付用不動産には、従来の路線価等による評価が引き続き適用されます。

改正前に取れる対応策

2027年1月1日の適用開始まで約7か月あります。今から検討できる対策は以下のとおりです。

• 早期の遺言・相続計画の策定：不動産以外の財産（現金・有価証券等）の分配方法を含め、総合的な相続対策を今のうちに設計してください。
• 生前贈与の活用：住宅取得等資金の贈与税非課税措置（2026年12月31日まで延長）など、贈与税の優遇措置を積極的に活用することが有効です。
• 既存不動産の保有期間の確認：現在お持ちの貸付用不動産がいつ取得したものかを改めて確認し、5年ルールの対象となるかを把握してください。

さくら中央法務事務所のサポート

相続税の評価改正に伴う遺言・相続計画の見直し、生前贈与の活用方法など、相続・遺言に関するご相談はさくら中央法務事務所にお気軽にお問い合わせください。行政書士として遺言書の作成から相続手続きの支援まで、一貫してサポートいたします。