スマート変更登記が2026年4月スタート ─ 申出するだけで法務局が住所変更登記を自動処理・費用ゼロの新制度を徹底解説

2026年4月1日、不動産所有者の住所・氏名変更登記義務化と同時に、「スマート変更登記」という新しい仕組みが始まりました。一度「申出」をしておくだけで、引越しや婚姻で住所・氏名が変わっても法務局が自動で変更登記を行ってくれる制度です。費用は一切かからず、電子証明書も不要です。

スマート変更登記とは

スマート変更登記（正式名称：検索用情報の申出に基づく職権変更登記制度）とは、不動産所有者があらかじめ法務局に「検索用情報（生年月日・メールアドレス・不動産の地番等）」を申し出ておくことで、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）を通じて住所・氏名の変更を検知し、本人確認の上で職権（法務局側の権限）で変更登記を行う制度です。

申出方法 ─ 3ステップで完了

個人の方の申出手順は以下のとおりです。

1. 法務省「かんたん登記・供託申請」にアクセス（ブラウザから利用可能・要マイナンバーカードの読み取り不要）
2. 「検索用情報の申出」を選択し、氏名・生年月日・メールアドレス・不動産の地番等を入力
3. 申出完了。以降は住所・氏名が変わると法務局から確認メールが届き、同意すれば職権登記が実施される

書面での申出も可能です（管轄法務局の窓口へ提出）。

費用について

スマート変更登記の利用に費用は一切かかりません。申出時の手数料も、法務局が職権で行う変更登記の登録免許税も、すべて無料です。通常、住所変更登記を司法書士に依頼すると登録免許税（1,000円/件）＋報酬（数万円）が発生しますが、スマート変更登記ならコスト・手間ともにゼロで義務を履行できます。

注意点

① 即時反映ではない

法務局が住基ネットに照会する頻度は「2年に1回以上」と定められています。引越し直後に登記が書き換わるわけではないため、急ぎで変更登記が必要な場合（不動産の売却・担保設定・相続登記前の前提登記など）は、従来どおり自ら変更登記申請を行う必要があります。

② 法務局からの確認メールへの対応が必要

法務局は住所・氏名の変更を検知した後、登録したメールアドレスに確認通知を送ります。この確認への回答がなければ、職権登記は行われません。メールアドレスの変更・登録漏れがないよう管理が必要です。メール未登録の場合は書面で通知されます。

③ 氏名変更は戸籍情報との照合が必要

婚姻・離婚による氏名変更の場合、住基ネットの情報だけでなく戸籍情報との照合が必要になる場合があります。氏名変更の場合はあらかじめ法務局に相談することをお勧めします。

④ 法人（会社・法人の不動産）は会社法人等番号で対応

法人が不動産を所有している場合、会社の登記に登録されている「会社法人等番号」を法務局に申し出ることで、法人住所の変更登記にも同様の仕組みが適用されます。

スマート変更登記が特に有効なケース

• 引越しが多い方（賃貸転居を繰り返す方）
• 不動産を持ったまま長期間住所変更登記を放置していた方
• 相続で取得した不動産を長く保有する予定の方
• 将来の相続時に手続きをスムーズにしたい方

まとめ

• スマート変更登記は2026年4月1日スタートの新制度
• 「検索用情報の申出」をするだけで法務局が職権で変更登記を実施
• 費用ゼロ・電子証明書不要
• 住所変更登記義務化（2年以内・違反は5万円以下の過料）対策として有効
• 照会は2年に1回以上のため即時反映ではない点に注意
• 法務局からの確認メールへの対応を忘れずに

相続登記・不動産に関する登記手続き・住所変更登記についてご不明な点は、さくら中央法務事務所（法務博士・行政書士）にお気軽にご相談ください。