宮武薫
執筆者 宮武 薫 行政書士・法務博士（J.D.）｜法務省認定申請取次行政書士 公益社団法人さくら研修機構 代表理事 ／ さくら中央法務事務所

2026年4月1日、不動産所有者の住所・氏名変更登記義務化と同時に「スマート変更登記」という新しい仕組みが始まりました。一度「申出」をしておくだけで引越しや婚姻で住所・氏名が変わっても法務局が自動で変更登記を行ってくれる制度で、費用は一切かからず電子証明書も不要です。

スマート変更登記とは

スマート変更登記（正式名称：検索用情報の申出に基づく職権変更登記制度）とは、不動産所有者があらかじめ法務局に「検索用情報（生年月日・メールアドレス・不動産の地番等）」を申し出ておくことで、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）を通じて住所・氏名の変更を検知し本人確認のうえ職権で変更登記を行う制度です。

住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月1日〜）とのセット対応

2026年4月1日からは、不動産所有者が住所や氏名を変更した場合、変更日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません（違反時は5万円以下の過料）。スマート変更登記を活用すれば、この義務を自動的に履行できます。

申出方法 ─ 3ステップで完了

個人の方の申出手順は以下のとおりです。

  1. 法務省「かんたん登記・供託申請」にアクセス（ブラウザから利用可能・要マイナンバーカードの読み取り不要）
  2. 「検索用情報の申出」を選択し、氏名・生年月日・メールアドレス・不動産の地番等を入力
  3. 申出完了。以降は住所・氏名が変わると法務局から確認メールが届き、同意すれば職権登記が実施される

書面での申出も可能です（管轄法務局の窓口へ提出）。

費用について

スマート変更登記の利用に費用は一切かかりません。申出時の手数料も、職権で行う変更登記の登録免許税もすべて無料です。通常、住所変更登記を司法書士に依頼すると登録免許税（1,000円/件）＋報酬（数万円）が発生しますが、スマート変更登記ならコスト・手間ともにゼロで義務を履行できます。

注意点

① 即時反映ではない

法務局が住基ネットに照会する頻度は「2年に1回以上」（名古屋法務局の案内。法務省の手続イメージ図では「2年に1回程度」）とされています。また、個人の職権による変更登記は令和8年12月中旬以降に順次行われます（令和8年度の対象は、令和8年3月31日までに検索用情報の登録が完了した方）。いずれも、引越し直後に登記が書き換わるわけではありません。個人は、事前に法務局から届く意思確認通知に回答する必要があります。急ぎで変更登記が必要な場合（不動産の売却・担保設定・相続登記前の前提登記など）は従来どおり自ら申請する必要があります。

② 法務局からの確認メールへの対応が必要

法務局は変更検知後、登録したメールアドレスに確認通知を送ります。この確認への回答がなければ職権登記は行われないため、メールアドレスの登録漏れがないよう管理が必要です（未登録の場合は書面で通知）。

③ 氏名変更は戸籍情報との照合が必要

婚姻・離婚による氏名変更の場合、住基ネットの情報だけでなく戸籍情報との照合が必要になることがあります。あらかじめ法務局への相談をお勧めします。

④ 法人（会社・法人の不動産）は会社法人等番号で対応

法人が不動産を所有している場合、登記済の「会社法人等番号」を法務局に申し出ることで法人住所の変更登記にも同様の仕組みが適用されます。

スマート変更登記が特に有効なケース

  • 引越しが多い方（賃貸転居を繰り返す方）
  • 不動産を持ったまま長期間住所変更登記を放置していた方
  • 相続で取得した不動産を長く保有する予定の方
  • 将来の相続時に手続きをスムーズにしたい方

相続登記・住所変更登記などの不動産登記の申請代理は、当事務所では行いません。必要に応じて弁護士・司法書士におつなぎします。

情報源

⚖️ 行政書士からの専門家コメント

📋 実務上の影響

相続・遺言に関する法制度は近年大きく変わり、2024年の相続登記義務化以降は不動産を含む遺産整理の優先度が高まっています。手続きの遅延は過料の対象となることもあります。

⚠️ 注意すべき落とし穴

遺産分割協議書・相続登記・金融機関手続きは相続人全員の合意と戸籍一式の収集が前提です。一人でも欠けると全体がストップします。外国籍の相続人がいる場合は特別な書類対応も必要です。

✅ 今すべきアクション

遺産整理・相続手続きでお悩みの方は、まず専門家による現状確認をお勧めします。

まとめ

  • スマート変更登記は2026年4月1日スタートの新制度
  • 「検索用情報の申出」をするだけで法務局が職権で変更登記を実施
  • 費用ゼロ・電子証明書不要
  • 住所変更登記義務化（2年以内・違反は5万円以下の過料）対策として有効
  • 照会は2年に1回程度（以上）で、個人の職権登記は令和8年12月中旬以降に順次行われるため、即時反映ではない点に注意
  • 法務局からの確認メールへの対応を忘れずに