令和8年度（2026年度）税制改正出台规制，针对利用出租用不动产及不动产小口化商品进行相续税过度节税的行为进行限制。被继承人在相续开始前5年以内取得・新建的出租用不动产，将由原来的路线价等评估改为时价（通常交易价格）评估。不动产小口化商品也将不论取得时间一律按时价评估。适用范围为2027年1月1日以后发生相续・赠与取得的财产。
为何遭到规制 — 问题节税手法
以下节税手法此前被广泛使用：
- 大额借贷购买出租用不动产（公寓・单间公寓等）
- 不动产相续税评估额按路线价计算，通常约为时价的七至八成，已有折价效果
- 借贷金额作为债务扣除，从相续财产中减去，大幅压低应税金额
- 最终结果：与持有等额现金相比，相续税可大幅减少
国税厅曾就此节税问题，于令和4年修订通达（针对「塔楼公寓节税」），此次税制改正则在法令层面对更大范围的出租用不动产引入规制。
改正具体内容
令和8年度税制改正（适用于2027年1月1日以后的相续・赠与）
① 出租用不动产评估方法见直
对象：被继承人在相续开始前5年以内以有偿交易方式取得・新建的一定出租用不动产
评估方法：路线价等（原有）→ 课税时点的通常交易价格（时价）
② 不动产小口化商品评估方法见直
对象：基于不动产特定共同事业法的匿名组合型・任意组合型不动产小口化商品
评估方法：不论取得时间，一律按相续时时价评估
※ 适用开始：2027年1月1日以后发生相续（遗赠）・赠与取得的财产
「5年以内取得」的范围
- 2027年1月1日以后发生相续时，2022年1月1日以后取得的出租用不动产均可能属于规制对象。
- 持有超过5年的出租用不动产，仍可继续适用路线价等传统评估方法，不受本次改正影响。
- 「以有偿方式取得」的不动产为对象，通过相续・赠与取得的不动产预计不在范围之内（详细内容将在今后的政令・通达中明确）。
2026年内对策的意义
本次改正适用于2027年1月1日以后发生的相续。2026年12月31日以前发生相续的，仍适用原有评估方法（路线价等）。不过，相续发生时间无法人为控制，因此重要的是现在就重新审视相续对策的整体设计：
- 若以节税为主要目的考虑借贷购置不动产，2027年以后节税效果将大幅缩减。
- 若将不动产小口化商品作为相续对策持有或考虑购入，节税效果实质上已几乎消失，需重新评估。
- 已持有超过5年的出租用不动产不受规制，仍可适用路线价评估。
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