相続税の不動産節税に規制メス ─ 令和8年度税制改正「貸付用不動産・不動産小口化商品」の評価見直しを解説（2027年1月施行）

令和8年度（2026年度）税制改正において、貸付用不動産や不動産小口化商品を活用した相続税の過度な節税スキームへの規制が導入されました。相続開始前5年以内に取得・新築した貸付用不動産については、従来の路線価等による評価から時価（通常の取引価額）による評価に変更されます。また不動産小口化商品も取得時期を問わず時価評価となります。適用は2027年1月1日以後に相続・贈与により取得する財産からです。

なぜ規制されるのか ─ 問題とされてきた節税スキーム

これまで、次のような節税スキームが広く行われてきました。

• 多額の借入れをして賃貸用不動産（アパート・マンション等）を取得する
• 不動産の相続税評価額は路線価等で計算されるため、時価の7〜8割程度に圧縮される
• さらに借入金は債務控除として相続財産から差し引けるため、課税価格が大幅に下がる
• 結果として、現金で同額を保有した場合と比べて相続税が大きく減少する

国税庁はこの節税を問題視し、令和4年には通達改正（「タワマン節税」対策）を行いましたが、今回の税制改正ではより幅広い貸付用不動産を対象とした法令レベルの規制が導入されます。

改正の具体的な内容

「5年以内取得」の範囲

今回の規制で重要なのは「相続開始前5年以内」という要件です。

• 2027年1月1日以後に相続が開始した場合、2022年1月1日以後に取得した貸付用不動産がこの規制の対象になり得ます。
• 相続開始日から5年を超えて保有している貸付用不動産には、従来どおり路線価等による評価が適用されます。
• なお「対価を伴う取引」で取得したものが対象であり、相続・贈与で取得した不動産は対象外となる見込みです（今後の政令・通達で詳細が明確化される予定）。

2026年中に対策を取ることの意味

本改正の適用は2027年1月1日以後の相続からです。2026年12月31日以前に相続が発生した場合は従来の評価方法（路線価等）が適用されます。ただし、これは「相続が発生すること」が前提であり、意図的にコントロールできるものではありません。

大切なのは、今後の相続対策の設計を見直すことです。具体的には：

• 節税目的のみで借入れ・不動産取得を検討していた場合、その効果が2027年以降は大幅に縮小する可能性があります。
• 不動産小口化商品を相続対策として保有・購入を検討している方は、節税効果がほぼなくなることを前提に再検討が必要です。
• すでに取得から5年以上が経過した貸付用不動産は、規制対象外のため引き続き路線価評価が使えます。

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