令和8年度税制改革：继承前5年内取得的出租用不动产将按「取得价格的8成」估值 ─ 2027年1月1日起适用

令和8年度税制改革大纲明确，继承・赠与开始前5年内购入或新建的出租用不动产，其继承税评估方法将修订。现行评估以路线价及固定资产税评估额为基础，修订后原则上按取得时交易价格（购入金额）的8成估值，预计自2027年（令和9年）1月1日起适用于继承・赠与取得的财产。

修订背景

出租用不动产（公寓・大楼等）按路线价及固定资产税评估额计算的继承税评估额，往往大幅低于实际市场交易价格（时价）。长期以来，利用这一差异在继承发生前购入不动产以压缩税负的「购置不动产继承税对策」被广泛采用，此次修订旨在抑制利用该差异进行的过度节税行为。

修订内容

项目	现行	修订后（预定）
评估对象	所有出租用不动产	继承・赠与开始前5年内取得的出租用不动产
评估方法	以路线价・固定资产税评估额为基础	原则上按取得时交易价格的8成
适用时间	─	2027年1月1日起通过继承・赠与取得的财产

过渡措施

预计将设立过渡措施：在修订通知发布日5年以上前已持有的土地上、于该通知发布日之前新建的出租用建筑物，不适用本次修订。具体计算方法及适用范围将于今后的法令・通知中明确，需持续关注。

对继承对策的影响

购置出租用不动产一直是压缩继承税评估额的代表性对策，但此次修订后，继承发生前（5年内）购置不动产的节税效果将大幅受限。已长期持有的出租用不动产预计仍适用现行评估方法，因此考虑购置不动产作为继承对策时，须充分考虑取得时期及评估方法变更的影响，制定相应计划。

总结

• 令和8年度税制改革修订继承前5年内取得的出租用不动产评估方法
• 由现行的路线价等评估方式，改为原则上按取得价格的8成估值
• 自2027年1月1日起，适用于通过继承・赠与取得的财产
• 长期持有土地上的既有建筑物设有过渡措施
• 购置不动产作为继承对策的节税效果可能受限，须重新审视相关计划

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