令和8年度税制改正、相続前5年以内取得の賃貸用不動産は「取得価額の8割」で評価へ ─ 2027年1月1日以後の相続から適用

令和8年度税制改正大綱において、相続・贈与開始前5年以内に購入・新築した賃貸用不動産の相続税評価方法が見直されることが明らかになった。従来は路線価や固定資産税評価額ベースだったが、改正後は原則として取得時の取引価額（購入額）の8割で評価する方式に変更される。2027年（令和9年）1月1日以後の相続・贈与により取得する財産から適用される予定である。

改正の背景

賃貸用不動産（アパート・マンション等）は路線価や固定資産税評価額による相続税評価額が実際の市場売買価格（時価）を大きく下回るケースが多く、この評価差を利用して相続直前に不動産を購入し相続税負担を圧縮する「不動産購入による相続税対策」が広く行われてきた。今回の改正はこの乖離を利用した過度な節税策の抑制を目的としている。

改正の内容

項目	現行	改正後（予定）
評価対象	すべての賃貸用不動産	相続・贈与開始前5年以内に取得した賃貸用不動産
評価方法	路線価・固定資産税評価額ベース	原則として取得時の取引価額の8割
適用時期	─	2027年1月1日以後の相続・贈与により取得する財産

経過措置

改正通達日から5年以上前から所有している土地に、通達日より前に新築した貸付用建物については今回の見直しの対象外となる経過措置が設けられる見通しである。具体的な算定方法や適用範囲の詳細は今後の法令・通達で確定される予定であり、引き続き注視が必要である。

相続対策への影響

これまで賃貸用不動産の購入は相続税評価額を圧縮する代表的な対策として活用されてきたが、今回の改正で相続開始直前（5年以内）の不動産購入による節税効果は大きく限定される。既に長期間保有している賃貸用不動産には引き続き従来の評価方法が適用される見込みであり、購入を検討する際は取得時期と評価方法の変更を踏まえた計画が必要となる。

まとめ

• 令和8年度税制改正で、相続前5年以内取得の賃貸用不動産の評価方法を見直し
• 従来の路線価等評価から、原則として取得価額の8割での評価に変更
• 2027年1月1日以後の相続・贈与により取得する財産から適用
• 5年以上前から所有する土地上の既存建物には経過措置あり
• 相続税対策としての不動産購入の効果が限定される可能性があるため、計画の見直しが必要

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