令和8年度税制改正「5年ルール」で賃貸不動産の相続税節税に大幅制限 ─ 2027年1月施行前に確認すべきこと

令和8年度（2026年度）税制改正により、取得後5年以内の賃貸用不動産については相続税の評価方法が大きく変わります。従来、賃貸マンション・アパートは路線価や固定資産税評価額を用いた評価で時価の3〜4割程度に圧縮でき、相続税対策として広く活用されてきました。しかし改正後は、取得後5年以内の物件は時価（取得価額基準）の80%での評価が求められるようになります。施行は令和9年（2027年）1月1日以後の相続が対象です。

改正の背景 ─ なぜ「賃貸不動産節税」が規制されるのか

不動産を相続税対策に活用する手法は長年広く知られてきました。例えば時価2億円のマンションを購入した場合、路線価・固定資産税評価額による評価では6,000万〜8,000万円程度になり、相続税の課税対象が大幅に圧縮されます。さらに借入金で不動産を購入した場合は債務も控除されるため、節税効果は二重になるケースもありました。

国税庁はこのような「マンション節税スキーム」に対し、令和6年（2024年）1月からマンション評価の見直し（区分所有マンション通達の改正）を実施しましたが、戸建て賃貸や一棟アパート等への適用は限定的でした。今回の税制改正はその範囲をさらに広げ、取得後5年以内の貸付用不動産全般を対象とする包括的な規制となります。

改正の詳細 ─「5年ルール」の内容

対象となる不動産

被相続人（亡くなった方）またはその配偶者・同族会社等が、相続開始前5年以内に売買・交換等の対価を伴う取引によって取得または新築した貸付用不動産（アパート・マンション・貸家・商業用ビル等）が対象です。

新しい評価方法

対象不動産の評価額は、「課税時期（相続開始日）における通常の取引価額（時価）に相当する金額」とされます。実務上は取得価額を基に地価変動等を加味した価額の100分の80が評価額の下限となります。つまり、時価2億円の物件であれば、最低でも1億6,000万円が相続税の課税対象になります。

影響を受けないケース

今回の改正はあくまでも「5年以内に取得した」貸付用不動産が対象です。以下のケースは改正の影響を受けません。

• 相続開始日から遡って5年超前に取得・新築した賃貸不動産
• 相続人自らが居住する自用不動産（自宅・自用地等）
• 相続・遺贈・贈与によって取得した不動産（対価を伴わない取得は対象外）

また、改正法令の通達が定める日（施行日）時点ですでに5年超保有している土地に新築工事中の家屋は、一定の経過措置が設けられる予定です。

今から確認すべき3つのポイント

① 保有する賃貸不動産の取得時期を確認する

被相続人（高齢の親族等）が保有する賃貸不動産について、取得・新築の時期を確認してください。2022年1月1日以降に取得した物件は、2027年1月1日施行の5年ルールに引っかかる可能性があります（2027年1月1日時点で取得後5年以内）。

② 路線価評価依存の相続税シミュレーションを見直す

過去に税理士と相続税試算を行ったことがある場合、従来の路線価評価額を前提とした試算は今回の改正で大幅に変わる可能性があります。特に近年取得した賃貸物件がある場合は、改めて税理士・行政書士に相談して試算を更新することをお勧めします。

③ 相続時精算課税・暦年贈与の活用を検討する

5年超保有にすることを前提に、相続ではなく生前贈与で物件を子・孫に移転する方法も引き続き有効です。ただし贈与税の計算にも同様のルールが適用されることがあるため、贈与のタイミングや方法については専門家への相談が不可欠です。