2026年度税制改革「5年规则」限制租赁不动产继承税节税 ─ 2027年1月施行前必须确认的事项

日本令和8年度（2026年度）税制改革对利用租赁不动产节税的方式作出重大限制。改革规定，被继承人（即去世者）在去世前5年内购入的租赁用不动产，继承税评估价值将以市场价值（时价）的80%计算，而非原来可以大幅压缩税基的路线价或固定资产税评估额。新规将于2027年1月1日（令和9年）起施行，适用于该日之后发生的继承及赠与。

改革背景 ─ 为何限制「租赁不动产节税方案」

在日本，购置租赁不动产（尤其是城市公寓）长期以来是广为人知的继承税节税手段。以路线价或固定资产税评估额计算时，不动产评估额通常仅为市场价格的30%至40%，即市价2亿日元的公寓可能仅被评估为6,000万至8,000万日元用于继承税计算，节税效果显著。

国税厅已于2024年1月起修订了区分所有公寓的评估规则，但对独栋出租房和整栋公寓楼的适用范围有限。本次2026年度改革进一步扩大了规制范围，将所有在继承前5年内取得的租赁用不动产纳入管控。

「5年规则」详细内容

适用对象

被继承人（或其配偶、关联公司等）在继承开始前5年以内通过买卖等有偿交易取得或新建的租赁用不动产（出租公寓、出租住宅、商业楼宇等）均属适用对象。

新评估方法

适用对象不动产的评估额为继承时市场通常交易价格（时价）相当额。实务上，以取得价格为基础，经地价变动等因素调整后所得金额的100分之80为评估额下限。举例而言，时价2亿日元的物件，评估额至少为1亿6,000万日元。

不受影响的情形

本次改革仅适用于5年以内取得的租赁用不动产。以下情形不受影响：

• 继承开始前超过5年取得的租赁不动产
• 被继承人自住的自用不动产（自住土地及建筑）
• 通过继承或赠与（即无偿取得）所得不动产

此外，对于施行日时点已持有土地超过5年、且在建工程中的建筑物，预计将设置过渡措施。

施行前需确认的3个要点

① 确认名下租赁不动产的取得时间

请确认高龄亲属所持有的租赁不动产的购入（或新建）时间。2022年1月1日以后取得的物件，在2027年1月1日施行日时仍处于5年以内，将适用新规。

② 重新核算继承税估算

如您此前已委托税理士基于路线价评估计算过继承税，对于近年取得的租赁物件，原有估算可能已大幅偏低。建议向税理士或行政书士寻求新的专业意见，重新进行继承税模拟计算。

③ 研究生前赠与转移策略

在5年持有期满之前通过生前赠与将物件转移给子女或孙辈的策略仍具有一定效果，但部分情形下赠与税计算也适用类似规则。具体方案请务必咨询专业人士。