2026年2月2日，「所有不动产记录证明制度」正式施行。该制度依据不动产登记法修正案新设，由法务局的登记官横向检索全国登记记录，将特定人物作为所有权登记名义人记录的全国不动产汇总成一览，出具证明书。尤其对于希望全面掌握被继承人（已故者）遗留不动产的继承人而言，是极为重要的新制度工具。
制度要点
施行日：2026年2月2日
可申请人：所有权人本人；继承人・包括受遗者（继承开始后）；法令规定的其他人员
证明内容：全国法务局登记记录中，以特定人物为「所有权登记名义人」记录的不动产一览
手续费：窗口申请每份1,600日元，亦可在线申请
申请窗口：全国任意法务局（无需前往不动产所在地的法务局）
以往存在的问题与制度改变
以往，若要获取某不动产的登记事项证明书，必须事先知道该不动产的所在地。继承人通常以固定资产税纳税通知书为线索，但通知书由各市区町村分别发送，若被继承人在外地持有不动产，极易遗漏。
新制度实施后，法务局将横向检索全国登记信息系统，将所有符合条件的不动产汇总至一份证明书中。一张证明书即可解答「这个人在哪里持有哪些不动产」的问题，继承财产的调查效率大幅提升。
在继承手续中的活用方式
- 继承财产调查：取得被继承人的所有不动产一览，准确掌握遗产分割协议的对象财产。
- 防止继承登记遗漏：继承登记已于2024年4月起义务化（宽限期至2027年3月31日，过料最高10万日元）。可利用此证明书确认是否存在被忽视的不动产。
- 处理数十年前的未登记继承案件：只要在施行日（2026年2月2日）之后提出申请，无论被继承人何时去世均可使用，对历史遗留的继承问题亦有效。
注意事项
① 未登记不动产不在对象范围内：该制度以登记记录为基础，未办理登记的建筑物等不会出现在一览中。
② 旧姓名・旧住所需交叉核对：检索以登记时的姓名・住所为基准，旧姓或旧住所可能需要另行核对。
③ 证明书仅为调查工具，不等于登记完成：取得所有不动产记录证明书后，仍需另行办理法定继承情报证明书取得、遗产分割协议书制作、向法务局申请继承登记等手续。
④ 农地・借地上建筑等复杂案件建议咨询专业人士：登记记录的解读及手续安排有时较为复杂。
与继承登记义务化的关系
2024年4月起义务化的继承登记（宽限期至2027年3月31日，过料最高10万日元）与所有不动产记录证明制度形成强力组合：先通过证明书全面发现被继承人的不动产（所有不动产记录证明制度），再对全部不动产在期限内完成继承登记（继承登记义务）。
「父母去世但不知道名下有哪些不动产」的情况极为常见，这也是日本所有者不明土地问题的根源之一。此次新制度正是从源头解决这一问题的重要举措。
手续流程
- 前往最近的法务局申请（窗口或在线），在申请书上填写被继承人的姓名・住所等信息。
- 登记官核查全国登记记录后，出具所有不动产记录证明书（每份1,600日元）。
- 根据证明书确认各不动产，启动继承登记手续。
- 确定继承人・持分・遗产分割内容后，向法务局申请继承登记（通常委托司法书士办理）。
总结
所有不动产记录证明制度（2026年2月2日施行）让继承人只需1,600日元即可获得被继承人全国不动产的完整一览。距离继承登记宽限期（2027年3月31日）不足一年，现在正是申请证明书、确认遗产不动产、推进继承登记的最佳时机。さくら中央法務事務所提供继承全程咨询，并可为您介绍负责不动产登记的司法书士。欢迎预约，初次咨询免费。
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