住所・氏名の変更登記が義務化 ─ 2026年4月施行・変更から2年以内・過料5万円以下と相続登記との関係を解説

2024年4月の相続登記義務化に続き、2026年4月1日、不動産の所有者（登記名義人）が住所や氏名を変更した場合の「変更登記」も義務化されました（改正不動産登記法施行）。変更から2年以内に登記申請をしなければ、正当な理由がない限り5万円以下の過料の対象となります。引越しや婚姻・離婚による氏名変更を行ったにもかかわらず登記を放置している方は、早急に対応を検討してください。

義務化の対象と申請期限

過去の未登記分も対象 ─ 猶予期限は2028年3月末

重要なのは、2026年4月1日以前に行った住所変更や氏名変更で未登記のものも、義務化の対象となる点です。10年前・20年前の引越しで登記が放置されている場合も対象となります。

ただし、過去分の未登記については、義務化施行日から2年間の猶予期間が設けられています。すなわち、2028年3月31日までに申請を済ませれば過料は科されません。

「スマート変更登記」制度も創設

変更登記の負担を軽減するため、スマート変更登記（職権登記制度）も創設されました。

• 個人の場合：「検索用情報」（マイナンバーなど）を法務局に事前申し出ることで、住所変更が生じたときに登記官が職権で変更登記を行います。
• 法人の場合：「会社法人等番号」を申し出ることで同様に職権登記が可能。
• スマート変更登記を利用した場合、登録免許税は非課税となります。

ただし、スマート変更登記に登録していない場合は自分で申請する義務が生じますので、早めに登録することをお勧めします。

相続登記義務化との違いと期限の整理

2024年4月に施行された相続登記の義務化と混同しやすいため、整理します。

相続と住所変更が絡む場合の注意点

特に注意が必要なのは、相続した不動産の登記名義が亡くなった方の旧住所のままになっているケースです。相続登記をするときに、被相続人（亡くなった方）の住所変更の経緯が問題になる場合があります。また、相続人自身が引越ししている場合も、相続後に住所変更登記を別途行う必要があります。

「相続登記をしたら終わり」ではなく、その後の住所変更も追いかけて登記する必要がある点をご認識ください。

具体的に確認すべきケース

• 引越しをしたが不動産の住所変更登記をしていない → 義務化の対象。2028年3月末までに対応。
• 婚姻・離婚で氏名が変わったが不動産登記の名義はそのまま → 義務化の対象。同様に2028年3月末まで。
• 相続した不動産の登記を放置している → 相続登記義務化の対象。2027年3月末までに対応（相続を知った日から3年の起算点にも注意）。
• 不動産があるかどうか自体が分からない → 法定相続情報証明制度や登記事項証明書の取得で確認できます。

まとめ

2026年4月から住所・氏名変更登記が義務化され、猶予期限は2028年3月末です。相続登記（猶予期限2027年3月末）とあわせ、不動産の登記状況を一度総点検することをお勧めします。さくら中央法務事務所では、遺言書作成から相続手続き全般の相談を承っています。不動産登記（司法書士業務）については適切な専門家をご紹介することも可能です。お気軽にご相談ください。